Intervenir los alquileres, un fracaso comprobado

“Next to bombing, rent control seems to be the most efficient technique to destroy a city” Assar Lindbeck

Ningún país ha bajado el precio del alquiler de manera sostenida hundiendo la oferta y atacando a la propiedad. Ninguno.

Ante la demagogia de Podemos, el ministro Ábalos del Partido Socialista ha hecho una propuesta de incentivos fiscales que tiene bastante más sentido. Rebajaría la reducción fiscal del 60% que existe en todos los alquileres hasta un 50%. Esa rebaja va aumentando hasta un 90% en las áreas tensionadas donde la demanda es mayor y los precios del alquiler pueden acomodarse mejor con un incentivo fiscal, dependiendo de unos baremos técnicos acordados entre Comunidades Autónomas.

Así, no solo no se destruye la oferta de alquileres, sino que se fortalece la capacidad de traspasar al inquilino la mejora de precio. Debería añadirse una mejora de facilidades para construir vivienda en alquiler.

¿Qué ocurre siempre que se imponen precios fijados? Primero, que se desplome la oferta.

Cualquier español que no sea amnésico debería evitar como la plaga la propuesta de Unidas Podemos de limitar el precio por ley ya que fue un fracaso sin paliativos en España con la Ley de Franco de 1964, ley que Unidas Podemos pretende copiar. “La regulación provocó una fuerte retracción de la oferta de las viviendas en alquiler —al resultar más rentable mantener el inmueble vacío que alquilado— y también provocó que se desatendiera el estado de conservación de las viviendas alquiladas, manteniéndose muchas en estado ruinoso, lo que fue deteriorando el parque inmobiliario español” explica un informe de Alquiler Seguro. Todos recordamos aquellos pisos cochambrosos e inmuebles mal conservados cuando íbamos a visitar a algún familiar en uno de esos pisos de “renta antigüa”, y todos recordamos también cómo el acceso a alquiler era un problema por desplome de oferta.

Con una medida como la que propone el Partido Socialista, y que se sitúa en la línea de lo que propone la oposición, se evitan los tres grandes factores que hacen que siempre haya fracasado la política de control de precios de arrendamientos. ¿Qué ocurre siempre que se imponen precios fijados?

Primero, que se desplome la oferta. Los propietarios evitan poner sus pisos en alquiler al encontrarse indefensos jurídicamente entre los desincentivos ya existentes, incluyendo la permisividad con la ocupación, y el aumento de los impuestos (IBI etc) que hace que el piso sea una ruina si se alquila. En Berlín el fracaso ha sido rotundo. Un 60% menos oferta y pisos más caros. Perjudica desproporcionadamente a los futuros inquilinos, a los jóvenes y a los menos ricos, porque a los ricos de Paris o Berlin no les afecta la caída de oferta, pagan más por los pisos buenos en contrato privado y tan tranquilos. Como todas las medidas intervencionistas, lo que propone Podemos perjudica a los que fingen proteger.

En España, donde la inseguridad jurídica y la indefensión del propietario ya está causando estragos en la oferta de alquiler.

Segundo, que la limitación de alquileres perjudica especialmente a los propietarios más indefensos, los que tienen un pequeño piso alquilado tras décadas de ahorro. Los grandes propietarios no sufren porque pueden poner esos inmuebles en venta, ajustar los ingresos perdidos subiendo los alquileres de otros inmuebles, generando un efecto extractivo o acondicionarlos para renta superior.

Tercero, que funcionan como un fuerte desincentivo al acondicionamiento y mejora de los inmuebles. Cuando un piso es una ruina como inversión y el alquiler no cubre el coste de capital más los costes fijos y variables, el propietario no puede hacer otra cosa que desentenderse. 

En España, donde la inseguridad jurídica y la indefensión del propietario ya está causando estragos en la oferta de alquiler, poner limitaciones dañaría más dicha oferta.

No se puede subir constantemente el IBI y poner problemas a los propietarios a la hora de rescindir contratos no cumplidos, defender a ocupas y además pasarle al dueño el coste de la inflación y todos los riesgos.

El caso de Madrid comparado con Barcelona es paradigmático.

Desde la implantación de la ley de control de precios, en Barcelona ha caído la oferta un 10,2% mientras en Madrid subía un 1,7%. ¿Y los precios? En Madrid han bajado más, un 3,4% que en Barcelona (3%). Mientras tanto, la presión de la demanda aumenta un 7,2% y en Madrid baja un 6,2%. En el caso de Barcelona los contratos se desplomaron un 16%.

El stock de casas en alquiler ha caído un 12% en los municipios regulados en Cataluña, mientras que en la Comunidad de Madrid el stock ha aumentado un 2%, según estudio de Idealista.

Unidas Podemos, en su incansable utilización de la propaganda, dice que las medidas de control de alquileres se implementan en países tan modernos como Francia, Alemania, Bélgica y Dinamarca. Lo que no explican es que ni las medidas son las que ellos proponen (lo que pide Podemos es intervención directa y limitación absoluta), los alquileres en esos países no solo no han bajado, en muchos casos han subido más que lo salarios reales y la inflación y, lo que es peor, ha empeorado la oferta y el acceso.

¿Qué dice Podemos? Que, si no funciona, como buenos comunistas, es que no se ha intervenido lo suficiente. El burócrata siempre echa la culpa de los resultados negativos de su intervención a que no ha intervenido suficiente.

En Dinamarca, el estudio “Negative Impact of Danish Rent Control” (https://www.frpo.org/wp-content/uploads/2015/09/Negative-impact-of-Danish-rent-control.pdf) muestra el fracaso de la medida. Lo muestra también en Alemania (https://www.economist.com/europe/2021/03/09/after-a-year-berlins-experiment-with-rent-control-is-a-failure) The Economist.  Los ejemplos de políticas de control de precios desde Estados Unidos a Irlanda son elocuentes. En cuanto se imponen controles, empeora la oferta y suben los precios, generando un mayor problema para jóvenes y nuevos inquilinos buscando piso. Lean Why Rent Control Does Not Work (https://freakonomics.com/podcast/rent-control/), Rent Controls Do More Harm Than Good (https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2018-01-18/yup-rent-control-does-more-harm-than-good), “It’s Not Just Ireland, Rent Controls Don’t Work In Germany Either” (https://www.irishtimes.com/business/economy/it-s-not-just-us-rent-controls-aren-t-working-in-germany-either-1.3543256

En Berlín, los alquileres subían históricamente a una media de 1-2% anual. Al gobierno se le ocurrió la idea de poner “freno al alquiler”. Desde entonces, en dos años, subieron un 10% (https://www.economist.com/the-economist-explains/2018/06/15/why-germanys-rent-brake-has-failed

“En el más benigno de los casos, el coste burocrático y administrativo no compensa y los efectos negativos de mayor intervención empeoran la situación para los inquilinos” (Edgar O. Olsen).

Todos entendemos que imponer precios máximos destruye la oferta potencial y, con ello, la disponibilidad de productos. Los precios impuestos consiguen lo contrario de lo que buscan. Se disparan porque se ahoga la cantidad y la calidad de la oferta.

Todos queremos que mejore el acceso a vivienda en nuestras ciudades. Para eso hay que trabajar en mejorar y aumentar la oferta, con colaboración pública y privada, para que la demanda no se quede a merced de las veleidades intervencionistas de personas que jamás han creado un empleo o invertido en crear soluciones en vivienda.

Acerca de Daniel Lacalle

Daniel Lacalle (Madrid, 1967) es Doctor en Economía, profesor de Economía Global y Finanzas, además de gestor de fondos de inversión. Casado y con tres hijos, reside en Londres. Es colaborador frecuente en medios como CNBC, Hedgeye, Wall Street Journal, El Español, A3 Media and 13TV. Tiene un certificado internacional de analista de inversiones CIIA y un máster en Investigación económica y el IESE.

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